Como melhorias na casa podem reduzir o imposto de mais-valias

O que é o imposto de mais-valias?

Segundo o artigo 10º do Código do IRS, “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.

Num palavreado mais simples, mais-valias é o valor correspondente ao resultado da diferença entre o valor de venda de um imóvel (tendo em conta avaliação feita pelas Finanças) e o valor de compra (o custo que consta na escritura da). A este valor, ainda se subtraem os encargos relativos à compra e venda e aos da valorização do imóvel (caso tenha feito obras, por exemplo - e é esta a parte que nos interessa). 

Se feitas as contas, o valor for positivo, será o que corresponde às mais-valias da transação feita.

Vejamos um exemplo prático: comprou uma casa por 150 mil (com encargos incluídos) e agora está a vendê-la por 200. Os 50 mil de lucro são as mais-valias e, sim, estão sujeitas ao pagamento de IRS.

A lei das mais-valias de 2021 (e as isenções):

Inserida no Orçamento de Estado de 2021, uma nova lei veio definir em que casos há isenção das mais-valias e aplica-se a estes 3 casos:

1. O imóvel vendido tem de ser uma morada própria e permanente e, muito importante, as mais-valias serão totalmente investidas na compra da nova casa. Isto também é válido se for construir ou reabilitar, desde que seja um imóvel para moradia própria e permanente e tudo seja feito no prazo de 24 meses anteriores ou 36 posteriores à venda;

2. Contribuintes com mais de 65 anos ou reformados que invistam as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões que assegure rendimentos regulares periódicos ou em certificados de reforma (também conhecidos como regime público de capitalização). Tal deverá ser feito até 6 meses após a venda da casa;

3. Imóveis comprados antes de 1989.

No caso dos imóveis herdados, a situação é um pouco mais complexa. Para começar,  serão as Finanças a entidade responsável por lhe atribuir um valor. Depois, porque há que ter em conta a data de aquisição e de óbito do proprietário, uma vez que a legislação varia consoante cada caso.

Como reduzir o imposto de mais-valias?

Se nenhum dos casos anteriormente enumerados se aplica à sua situação, saiba que há forma de reduzir o pagamento das mais-valias - e, não se preocupe, são todas legais! 

Nesse sentido, o que deverá fazer é na declaração de IRS, considerar as faturas dos últimos 12 anos, de modo a abater no cálculo das mais-valias. Actualmente são estas as despesas consideradas:

• Obras de melhoria e manutenção da casa (esmiuçamos com maior detalhe mais abaixo)

• Eletrodomésticos fixos - exaustores, instalação de ar condicionado, etc.

• Despesas inerentes à aquisição e à alienação - o IMT (ou SISA), encargos notariais e de registo predial, despesas tidas com o certificado energética e a comissão de intermediação;

• Indemnizações que tenham sido pagas pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos.

Que obras de melhoria na casa podem reduzir o imposto de mais-valias?

Chegamos, então, ao ponto que importa!

Em termos de obras, as actualmente consideradas são:

• As obras de beneficiação e de valorização do imóvel (novas janelas ou portas, trabalhos na fachada, novo chão, …)

• Pinturas (interiores ou exteriores)

• Trabalhos de isolamento

• Etc.

No fundo, é considerado tudo aquilo que fez para cuidar do imóvel pode ser considerado. Todavia, recordamos-lhe que deverá sempre apresentar a factura dos serviços. Desta forma, é importante contratar profissionais e empresas especializadas no setor da construção e remodelação. Sem os recibos, estes gastos não entram na equação das mais-valias. E, voltamos a recordar, têm de ter sido feitos nos últimos 12 anos!

Neste caso, para calcular as mais valias, a fórmula seria:

Mais valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos tidos com a compra e venda – encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos