Construir uma casa do zero: Conheça os custos e as etapas

E quanto custa o m2 em Portugal?

Está fixado por lei (na portaria 330-A/2018), e a vigorar em 2019, o valor médio de construção por metro quadrado (m2) em Portugal: 492 euros. Sendo o valor base – ou seja, aquele que corresponde ao valor médio de construção, por m2, mais o preço do m2 do terreno de implantação - de 615 euros. Isto significa que este é o valor médio apurado no país, mas, claro, há concelhos com valores de m2 mais altos e outros mais baixos - o que tem a ver com fatores em que a localização geográfica e a disponibilidade de terrenos para construção são duas das mais significativas. 

Os 6 concelhos com os m2 mais baratos…

Boticas - 118€

Figueira de Castelo Rodrigo – 144€

Penamacor – 162€

Penalva do Castelo – 167€

Vimioso – 177€

Pinhel – 179€

Freixo de Espada à Cinta - 197€

Crato - 189€

…os 6 com preços médios…

Coruche – 600€

Felgueiras – 602€

Guarda – 604€

Sobral de Monte Agraço – 630€

Ourém – 655€

Barreiro – 675€

Alenquer – 686€

…e os 6 mais caros:

Lisboa – 2315€

Cascais – 1893€

Loulé – 1704€

Lagos – 1619€

Oeiras - 1572€

Albufeira - 1524€

Etapas de construção, das fundações ao telhado

1- Projetar

Há sempre que considerar os custos com os profissionais responsáveis pela construção (engenheiro civil, arquiteto e empreiteiro).

Para poder ter o projeto da tua residência aprovado pela câmara municipal, este precisa de ter sido desenvolvido pelo arquiteto, responsável pelo projeto de arquitetura, e pelos engenheiros técnicos responsáveis pelos projetos das especialidades.

Engenheiros e os Honorários: 

Preço médio é de 761 euros e preço máximo de 25 mil euros

Obrigações: 

O engenheiro civil será o responsável pela supervisão, controlará o desenvolvimento dos trabalhos e informará os intervenientes no processo. É responsável pela componente estrutural do projeto, assim como pelas várias especialidades.

Arquitetos e os Honorários:

Geralmente o custo dos projetos atinge valores entre os 0,1% e os 0,3% do valor global da obra.

Em termos referenciais os preços são:

Preço médio 3573 euros e preço máximo 25 mil euros

Obrigações 

O arquiteto será responsável pelo planeamento da casa, incluindo a componente funcional e de aproveitamento de área, e pelo desenho do projeto de toda a componente arquitetónica da construção.

Ao contratar um gabinete de arquitetura, em regra, já adquire os serviços de uma equipa composta por arquitetos e engenheiros civis.

Construir

Depois do engenheiro civil e do arquiteto, há que selecionar o empreiteiro (que trará a sua equipa de profissionais: pedreiro, canalizador, pintor, eletricista e outros profissionais necessários à construção de uma casa.

Contrata um empreiteiro geral que tenha alvará válido, seguro e este serviço pode incluir o engenheiro civil responsável, e coordenador de segurança em obra – algo obrigatório por lei.

2- Licenças/impostos municipais/escrituras

Antes de avançar com a construção há que, de acordo com o artigo 14º, alínea 1, do Decreto-Lei nº 555/99, “(…) pedir à Câmara Municipal, e a título prévio, informação sobre a viabilidade de realizar a obra, bem como sobre os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares”.

Portanto, será a autarquia do concelho de implantação a avaliar a viabilidade de construção, uma vez que qualquer terreno no qual a construção de uma casa seja permitida tem de estar classificado como tal no Plano Diretor Municipal.

Depois da autorização de construção no terreno o passo seguinte é executar um projeto de arquitetura que também deve ser aprovado pela autarquia local. 

Aprovados todos os documentos pelas entidades competentes, entregam-se os projetos de especialidade (esgotos, água, gás, comunicações, eletricidade) – que serão apreciados pela aqutarquia que atribui a licença de construção. 

Licença de habitação e Registos Finalmente, e quando a casa tiver sido concluída o construtor deve solicitar uma vistoria pelo município. Só após esta inspeção é emitida uma licença de habitação. 

Preço desta burocracia:

Cada autarquia do país aplica no licenciamento o seu regulamento e tabela de taxas. 

Licença de construção, emissão de alvará – taxa calculada com base no: preço do alvará (emissão custa cerca de 42 a 68 euros) mais o valor por área (por exemplo 1,07 euros por m2*); emissão de licença de utilização para fins habitacionais (preço do alvará mais 21,18 euros por cada fogo e mais 22,25 euros por unidade de ocupação até 100 m2*), são documentos que cabem totalmente à autarquia local. O não cumprimento destas obrigações legais acarreta coimas pesadas.

*tabela da cm da Azambuja a 51 km de Lisboa pela A1

Veja também o nosso guia de preços de licenças e certificados!

3- O ‘peso’ da localização 

A localização da construção é um dos fatores mais importantes no custo total. Um terreno perto de do Porto ou Lisboa, ou  numa zona balnear cativante, terá um valor totalmente diferente de outro das mesmas dimensões na província – já vimos isso na tabela inicial.

Por exemplo, um terreno de 1000m2 com licença de construção tem preços tão variados quanto 990 mil euros no Monte do Estoril, na costeira linha de Cascais e a 30 minutos de Lisboa de comboio; e os 133 mil euros em Torres Novas, cidade no mais rural distrito de Santarém, no centro do país.

Logo a localização, e claro, a dimensão da moradia (o prazo e a mão de obra requeridas aumentam com a dimensão), os requisitos da obra, os materiais e o seu transporte, impactam no preço da residência. 

Preço do terreno – Além da localização as características do terreno são criticas para os custos. Um terreno que  tiver muita pedra, ou inclinação, por exemplo precisará de investimento adicional para corrigir os problemas. Ter já licença de construção e contar com ligações a linhas de tensão elétrica e saneamento básico também são aspetos muito relevantes a considerar. 

4- O tipo de casa que queres a construir

a)É a primeira decisão a tomar, e deve ser bem refletida pois envolve questões cruciais para o custo do trabalho: materiais, tempo de construção, serviço e mão-de-obra necessários.

b)Se vais construir na Malveira da Serra, na periferia de Lisboa, terás de ter em conta, por exemplo, que o terreno tem declive, e que a casa sofrerá com a humidade típica da brisa marítima e da floresta circundante. Logo as decisões sobre o tipo de casa terão de ter em conta quer o teu orçamento, quer as características do terreno, as condições ambientais e, naturalmente, o gosto e objetivos da tua família. 

c) É avisado ouvir os profissionais de arquitetura e engenharia civil que ajudarão imenso no processo de escolha do tipo de construção.

Qual a estrutura da casa? 

a) De betão armado

Em Portugal é o material mais usado na construção de uma casa. A estrutura da casa é constituído por colunas, vigas e lajes. E as fundações são de metal e betão. Com um custo médio referencial de 60 euros por m2 sairá mais caro se a opção for construir uma casa de raiz – por causa dos moldes que recebem o betão.

A vantagem é a durabilidade e o facto de poder receber a mais variada diversidade de acabamentos.

Estas casas podem ser feitas de raiz ou através de peças fabricadas- estas segundas reduzem substancialmente o tempo de obra logo são mais baratas do que as primeiras.

b)De pedra 

Além da beleza rustica, esta casa vai durar mais de 100 anos se este for o material escolhido na fundação e estrutura. Além de longevidade de tartaruga gigante a pedra garantirá boa temperatura dentro de casa: fresca no verão, e manutenção da temperatura da casa nos rigores do inverno. A longo prazo é dinheiro em caixa para o proprietário.

E também pode receber a mais variada diversidade de acabamentos.

Estas construções podem ser só em alvenaria de pedra (mais caro) ou com revestimento de pedra (mais barato). Sobre preços serão à volta de 75 euros o m2 (granito). Mas, não esquecer, o transporte de peças pesadas é mais caro.

c) De madeira

No imaginário coletivo quando se fala em casa de madeira logo se imagina um challet de montanha. Em Portugal só recentemente esta opção começa a ser vista como esteticamente interessante e vantajosa financeiramente.

Porquê:

1.Curta duração da construção (poucas semanas), quando comparada com as opções tradicionais. 

2.Custo até 60% mais baixo já que prescinde de arquitetos e engenheiros civis. 

Mas há senãos:

É necessário o tratamento anti humidade e químico do terreno para evitar parasitas. Há que fazer alguma manutenção.

Uma casa de madeira de 90 m2 pode custar entre 65 a 70 mil euros. 

d)Casa ecológica

Baseadas em modelos de eficiência energética, nestas casas a grande prioridade é a redução do consumo de energia e o uso de modelos sustentáveis – como grandes janelas para receber luz solar, caldeiras a biomassa, paineis solares, isolamento com madeira (25 euros m2) ou fibras de madeira (36 euros m2).

Construídas em fábrica estas casas não necessitam da mesma mão de obra da construção tradicional.

e)Casa pré-fabricada

Tal como as de madeira, neste tipo de construção, módulos ou unidades da casa são construídos em fábrica, escolhidos por catálogo e transportados para o terreno e lá instalados. Estes modelos - tradicionais ou modernos com vários tipos de acabamento - possibilitam a redução do tempo de execução do projeto e os proprietários recebem a chave do seu novo lar até 60 dias. O orçamento total pode ser bem menor, uma vez que não se faz obra, a não ser na etapa de construção dos alicerces.

Evidentemente que, quanto mais pedidos de personalização, mais elevada será a fatura podendo mesmo ultrapassar o valor das casas tradicionais.

Uma casa de 145 m2, térrea, 2 quartos, 1 casa-de-banho, cozinha e terraço  rondará os 68 mil euros.

Pode interessar: Guia de preços de casas pré-fabricadas.

A obra passo a passo

1.Preparação do terreno: A preparação do terreno mais habitual envolve trabalhos de escavação, aterro, nivelação e drenagem de solo. Normalmente, estes serviços são cobrados por m2.

2.Fundações: Todas as construções necessitam de alicerces, na construção de casas usam-se vigas feitas de betão armado ou tijolos maciços. Esta base serve de apoio para pilares de sustentação e alvenaria. 

3.Estrutura Pilares, vigas e lajes: compõem os elementos estruturais da casa e podem ser feitos em betão simples e armado, madeira, pedra e aço. O custo destes elementos estruturais é calculado em m2 ou ao quilo. 

4.Alvenaria: São as paredes (feitas de tijolos, blocos de cerâmica ou vidro, pedra) quer exteriores, quer interiores, bem como as divisórias. Em casas de madeira serão painéis de madeira. O custo de construção é calculado em m2.

 5.Cobertura: Essencial para proteger da chuva, vento, frio, calor, e do ruído.  A mais comum é o telhado. O tipo de material (telhas de barro, de vidro, madeira, cimento), a dimensão da casa impactam no custo. Além do típico telhado inclinado existem os telhados planos que permitem criar terraços ou jardins.

 6.Isolamento térmico: Aumenta a fatura mas é um investimento  de curto, médio e longo prazo porque vai reduzir a fatura energética da casa. Feito nas paredes, telhados, janelas ou portas faz-se com mantas (mais baratas), granulados e fibras ou painéis (mais caros).

7.Canalização: É constituída por redes de água, esgotos e gás ligados à rede pública. Inclui lavatórios, sanitas, torneiras, aquecedor de água. 

8.Eletricidade: O projeto elétrico da casa e passado à prática quando estão a ser feitos os pisos, tetos e as paredes, colocando caixas elétricas de tomadas e pontos de iluminação. Interruptores, tomadas e lâmpadas são colocadas no final da obra.

9.Janelas: Podem ser em PVC, alumínio, aço ou madeira, de vários tipos de vidro, de folha única ou dupla. O preço vai depender das escolhas feitas. Folha única com vidro liso é a opção mais barata, cerca de 50€/m2. 

10.Portas: No interior da moradia as mais comuns, as portas de interior de batente, são as mais em conta (150 euros). As portas de exterior, que são um importante elemento de segurança, são, naturalmente, mais caras (600 euros em aço). Há portas de madeira, PVC e vidro.

 11.Acabamentos Na reta final da construção é hora de aplicar os revestimentos. Representam 15% a 25% do total do custo de edificar uma residência.

-Chão (alguns exemplos de materiais/custos)

-Parquet em madeira de carvalho 48 euros o m2

-Mosaicos de mármore acabamento polido 91,60 euros o m2

-Paredes

-Reboco 19 euros por m2

-Tinta 4 euros por m2

-Papel de parede 8 euros o m2

- Azulejos 25 euros por m2

-Tetos

-Quando de estuque são em regra revestidos com argamassa e tinta.

-No caso de tetos-falsos, são regra geral feitos de material isolante como a madeira, o gesso, a lã de madeira ou de vidro.

-Teto falso de gesso laminado - 22,98 por m2

5 "musts" se vais construir a tua nova casa: 

1. Conhece bem os teus números 

Antes de começares a construir o teu novo lar, estabelece alguns números para perceberes se a casa idealizada é alcançável ou, afinal, um luxo em face do dinheiro que dispões ou pediste ao banco emprestado.

2. Orçamenta mais além 

É que muito provavelmente o processo de construção derrapará. Há ‘pormenores’ de acabamentos que passam ao lado e têm de lá estar: a fechadura principal e a caixa de correio, o paisagismo, cercas e portões, podem não ser incluídos na estimativa mas há que considerá-los. É que sem eles a casa ficará incompleta.

Podes fazer uma tabela abaixo para elaborar um orçamento aproximado.

3. Escolhe um construtor referenciado 

Mas prepara-te para ficar em lista de espera, atualmente em Portugal, seja para construção ou recuperação de edifícios, os bons profissionais têm obras para dar e vender. Mas mais vale esperar por mão de obra segura.

4. Constrói para investir 

Até podes adorar a casa mas a vida traz mudanças e convém pensar no potencial de valorização e venda do imóvel. É mais prudente evitar opções muito datadas, as modas há-as também na construção, ou excêntricas.

5. Edificação sustentável 

Não faz, hoje, qualquer sentido construir de raiz sem maximizar a eficiência energética. O arquiteto deve ter em conta as janelas voltadas para sul, para receberem o abundante sol português. E, claro, sistemas de isolamento e aparelhos com baixo consumo de energia, bem como lâmpadas e torneiras economizadoras.

E só nos resta desejar que seja muito feliz no teu novo lar! Se precisar de empresas especializadas, aceda o nosso guia com os melhores profissionais, encontre projetos já realizados, comentários e referências.